Wer zum ersten Mal ein Reinigungsunternehmen beauftragt, steht vor Fragen, auf die es selten klare Antworten gibt: Was gehört eigentlich zum Leistungsumfang? Welches Intervall ist für mein Objekt sinnvoll? Und warum liegen zwei Angebote für dieselbe Fläche um den Faktor zwei auseinander?
Dieser Blog beantwortet solche Fragen aus der Praxis heraus – für Hausverwaltungen, Bürobetriebe, Arztpraxen und Bauherren. Wir erklären die Unterschiede zwischen Unterhalts-, Grund- und Sonderreinigung, ordnen marktübliche Preise ein und gehen auf die rechtlichen Pflichten ein, die viele Auftraggeber überraschen: von der Umlagefähigkeit der Treppenhausreinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV über die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung bis zur Auftraggeberhaftung nach § 13 Mindestlohngesetz.
Kein Marketing, keine Pauschalversprechen – sondern die Informationen, die Sie brauchen, um ein Angebot beurteilen zu können.
Die drei Ebenen der Gebäudereinigung
Wer Angebote vergleicht, sollte zuerst wissen, worüber gesprochen wird. Ein großer Teil aller Missverständnisse zwischen Auftraggeber und Dienstleister entsteht daran, dass drei unterschiedliche Leistungsarten unter einem Begriff zusammengefasst werden.
Die Unterhaltsreinigung ist die regelmäßige Reinigung im festen Turnus – täglich, mehrmals wöchentlich oder wöchentlich. Sie hält den Zustand einer Fläche, hebt ihn aber nicht an. Auf sie entfällt der weitaus größte Teil des laufenden Aufwands.
Die Grundreinigung ist die turnusmäßige Tiefenreinigung, meist ein- bis zweimal jährlich. Sie entfernt alte Pflegefilme, gebundenen Schmutz und Rückstände, die im laufenden Betrieb nicht erreichbar sind. Wird sie zu lange aufgeschoben, lässt sich der Ausgangszustand irgendwann auch mit dem besten Verfahren nicht mehr herstellen.
Die Sonderreinigung umfasst anlassbezogene Leistungen: Bauendreinigung nach einem Umbau, Reinigung nach einem Wasserschaden, Fassaden- oder Glasarbeiten in größerem Umfang.
Ein belastbares Angebot weist diese drei Bereiche getrennt aus. Enthält es nur eine Pauschale, ist im Zweifel die Grundreinigung nicht eingerechnet – und taucht später als Nachtrag auf.
Reinigung im Büro
Die gewerbliche Unterhaltsreinigung ist der Bereich mit dem größten laufenden Aufwand. Entscheidend für das Ergebnis ist weniger der Fleiß der Reinigungskräfte als die Organisation: ein Leistungsverzeichnis, das jede Aufgabe einem Intervall zuordnet, eine feste Objektleitung und geregelte Vertretungen.
Für Arbeitgeber ist Sauberkeit dabei keine reine Ermessensfrage. Die Arbeitsstättenverordnung verpflichtet dazu, Arbeitsstätten in einem hygienisch einwandfreien Zustand zu halten; konkretisiert wird das durch die Technischen Regeln für Arbeitsstätten. Wie oft welche Fläche gereinigt werden muss, hängt anschließend von Belegungsdichte, Publikumsverkehr und Bodenbelag ab.
Wohngebäude und Hausverwaltung
Im Mehrfamilienhaus ist Reinigung selten nur eine Frage der Sauberkeit. Zuständigkeit, Verkehrssicherungspflicht und Betriebskostenabrechnung hängen unmittelbar zusammen.
Die Reinigungspflicht für Gemeinschaftsflächen lässt sich über den Mietvertrag auf die Mieter übertragen – beim Vermieter bleibt jedoch eine Überwachungspflicht. Wird sie verletzt und verunglückt jemand auf einer verschmutzten Treppe, steht die Haftungsfrage im Raum. Umgekehrt zählen die Kosten der Gebäudereinigung zu den umlagefähigen Betriebskosten, sodass die Beauftragung eines Dienstleisters für Eigentümer in vielen Konstellationen weitgehend kostenneutral bleibt.
Baureinigung
Zwischen dem letzten Handwerkereinsatz und der Bauabnahme steht ein eigenständiges Gewerk mit eigener Technik, eigenen Risiken und eigenem Zeitbedarf. Baureinigung ist dabei kein einzelner Termin, sondern ein Prozess in drei Stufen, der die gesamte Bauphase begleitet.
Bauschmutz unterscheidet sich grundlegend von der Verschmutzung im laufenden Betrieb: Er ist mineralisch, häufig chemisch abgebunden und mit den Mitteln der Unterhaltsreinigung nicht zu entfernen. Hinzu kommen Haftungsrisiken, die im Angebot berücksichtigt sein müssen – Baurückstände auf Glas etwa lassen sich nur mit geschultem Personal entfernen, ohne Kratzer zu verursachen.
Verfahren, Mittel und Branche
Nachhaltige Reinigung ist keine Frage einzelner Produkte, sondern der Betriebsorganisation: zertifizierte Mittel nach EU Ecolabel oder Blauem Engel, Konzentrate mit exakter Dosierung, sachgerecht aufbereitete Mikrofasertextilien und ausreichend dimensionierte Sauberlaufzonen im Eingangsbereich. Der wirksamste Beitrag ist dabei der Schmutz, der gar nicht erst ins Gebäude gelangt.
Ebenso praxisrelevant ist die Materialkunde: Naturstein verträgt keine sauren Reiniger, Linoleum keine alkalischen Grundreiniger, versiegeltes Parkett keine stehende Nässe. Die meisten Schäden in Objekten entstehen nicht durch mangelnde Sorgfalt, sondern durch das falsche Mittel auf dem falschen Belag.
Häufige Fragen zur Beauftragung einer Reinigungsfirma
Was kostet eine Reinigungsfirma?
Abgerechnet wird nach Stunden oder nach Fläche. Marktübliche Stundensätze in der gewerblichen Unterhaltsreinigung liegen im Bereich von 25 bis 35 Euro netto; bei Flächenabrechnung entscheiden Bodenbelag, Anteil der Sanitärbereiche, Raumzuschnitt und Intervall über den Quadratmeterpreis. Eine seriöse Kalkulation entsteht immer erst nach einer Besichtigung vor Ort.
Was ist der Unterschied zwischen Unterhaltsreinigung und Grundreinigung?
Die Unterhaltsreinigung hält den Zustand einer Fläche im regelmäßigen Turnus. Die Grundreinigung hebt ihn wieder an, indem sie ein- bis zweimal jährlich alte Pflegefilme, gebundenen Schmutz und Rückstände entfernt. Beide Ebenen sind notwendig – die eine ersetzt die andere nicht.
Worauf sollte man bei der Auswahl achten?
Auf sechs Punkte: Besichtigung vor Angebotsabgabe, schriftliches Leistungsverzeichnis mit Zuordnung jeder Leistung zu einem Intervall, Nachweis der Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme, feste Ansprechperson mit geregelter Vertretung, dokumentierte Qualitätskontrolle und nachvollziehbare Kündigungsfristen. Ein Angebot, das telefonisch ohne Objektkenntnis abgegeben wird, ist keine Kalkulation, sondern eine Schätzung.
Was bedeutet die Auftraggeberhaftung nach § 13 Mindestlohngesetz?
Wer eine Reinigungsfirma beauftragt, haftet unter Umständen für Mindestlohnverstöße dieses Dienstleisters mit. Im Gebäudereiniger-Handwerk gilt zudem ein eigener, allgemeinverbindlicher Branchenmindestlohn, der über dem gesetzlichen Mindestlohn liegt. Auffällig günstige Angebote sind deshalb kein Schnäppchen, sondern ein Risiko: Wenn der Stundensatz Tariflohn und Lohnnebenkosten kaum deckt, geht die Kalkulation nur über Zeitdruck oder über problematische Beschäftigungsverhältnisse auf.
Muss ein Reinigungsunternehmen in die Handwerksrolle eingetragen sein?
Ja. Die Gebäudereinigung ist zwar ein zulassungsfreies Handwerk – ein Meisterbrief ist nicht erforderlich –, die Eintragung in das Verzeichnis der Inhaber zulassungsfreier Handwerke bei der zuständigen Handwerkskammer ist jedoch verpflichtend und muss vor Aufnahme der Tätigkeit erfolgen.
Wann wird in Bürogebäuden gereinigt?
Üblicherweise außerhalb der Arbeitszeit, also früh morgens oder abends nach Feierabend. Vertraglich geregelt sein sollten dabei der Schlüssel- und Zutrittsprozess sowie der Umgang mit Räumen mit erhöhtem Schutzbedarf – Serverräume, Archive und Bereiche mit personenbezogenen Daten.